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住宅土地使用权到期怎么办?程雪阳:可无偿续

十三届全国人大年夜三次会议召开期近,此中紧张的一项议程便是审议夷易近法典草案。

今年5月14日,全国人大年夜常委会法工委回应夷易近法典草案中哪些意见群众呼声较高时称,主要集中在室庐扶植用地应用期届满若何续期、父母离婚后变化未成年子女姓氏的是否作出规定、伉俪合营债务认定、高空抛物坠物责任的完善等方面。

按照议程,夷易近法典草案将提请2020年5月22日召开的十三届全国人大年夜三次会议审议,中国首部夷易近法典呼之欲出。新编纂的夷易近法典草案共7编,依次为总则编、物权编、条约编、人格权编、婚姻家庭编、承袭编、侵权责任编,及附则。

对付室庐扶植用地应用权时代届满问题,夷易近法典草案物权编中提到,根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产治理法第二十二条规定,作出原则性规定,即:室庐扶植用地应用权时代届满的,自动续期。续期用度的缴纳或者减免,依照司法、行政律例的规定。

姑苏大年夜学王健法学院教授、副院长程雪阳指出,按照《物权法》相关规定,自动续期已是板上钉钉的工作,但对付若何续期、要不要交钱、按照什么标准交若干,今朝理论界和实务部门的专家颁发了许多见地,不雅点纷呈。

必然面积的地皮应用权可无偿续期,以70年为宜

室庐扶植用地应用期届满若何续期?程雪阳也颁发了其小我不雅点。

程雪阳表示,根据《物权法》中“室庐扶植用地应用权时代届满的,自动续期”的规定,室庐类的国有扶植用地应用权到期之后自动续期已经是毫无争议的工作,无需过多评论争论。这次夷易近法典草案中对室庐扶植用地应用期届满若何续期的问题也只作了原则性规定。给外界的旌旗灯号则是,夷易近法典暂不详细处置惩罚这一问题,而是交给其他司法或行政律例待机会成熟再处置惩罚。

程雪阳称,对付自动续期时要不要继承支付相关用度,以及按照什么标准缴纳相关用度,现行司法无法给出明确的谜底,是以现在险些成了“谜”一样的问题,也激发了社会各界热烈的评论争论。

程雪阳觉得,室庐类国有扶植用地应用权的续期问题,不仅是一个经济政策或者夷易近法技巧问题,而是一个重大年夜的宪法议题,必要上升到宪法层面来系统周全地进行阐发。

其指出,我国现行宪法第10条1、2款也明确规定“城市的地皮属于国家所有。屯子子和城市郊区的地皮,除由司法规定属于国家所有的以外,属于集体所有”。假如从这个角度来看,地皮应用者在地皮应用权刻日届满之时,再从新缴纳地皮出让金,彷佛就不存在太大年夜的司法障碍。由于国家有偿让渡的是有刻日的地皮应用权,而不是所有权。

程雪阳提到,但假如国有地皮应用权刻日届满之后,全体公夷易近必要再次购买这项权利的话,怎么收、哪些可以减免,就不仅仅是司法问题,更是一个经济问题,要斟酌到国家的财政收入、经济成长形势、居夷易近的房屋拥有率等诸多身分。

程雪阳提出的规划详细体现为,“室庐之下的必然面积(比如50平方米或60平方米的面积)的国有地皮应用权应自动无偿续期一次,刻日以70年为宜。”

提出这一规划的来由为:“自动无偿续期70年”对拍照宜,一方面是为了跟我国现行的室庐地皮应用权刻日轨制相毗连,由于今朝栖身用地类的国有扶植用地应用权最超过跨过让便是70年。再次,除了极少数分外富饶的公夷易近之外,大年夜多半公夷易近都是工薪阶层,都可能必要靠按揭贷款或其他渠道乞贷来购买房产,假如不“自动无偿续期一次”,就意味着很多低收入和中产家庭,刚还完房贷不久,又要再买一次地皮应用权。此外,“自动无偿续期70年”之后,无论这个公夷易近是否健在或者离世,假如其想继承享有这块国有扶植用地的应用权,那原则上就该当再从新缴纳一次地皮出让金。为了落实全夷易近所有以及公夷易近内部的平等问题,一个公夷易近平生只该当介入一次国有地皮应用权自动无偿续期。

“自动无偿续期70年”的限定性前提

程雪阳觉得,不是所有的室庐,无论面积大年夜小,套数若干,都可以“自动无偿续期70年”,必须分类处置惩罚。

其指出,首先, 只有具有中国公夷易近身份的人,才可以享有“自动无偿续期70年”这一权利。外国人和无国籍人(包括放弃中国国籍的原中国公夷易近)假如在中国大年夜陆持有室庐类扶植用地应用权,不该当享有这一项权利,不能“自动无偿续期70年”,而该当“自动有偿续期”。因为是有偿续期,刻日可以机动一些,10-70年或更长的刻日应该都可以。对此,政府可以拟订一个有偿续期刻日价格表或谋略公式,容许相关国有地皮应用权人从中选择合理的刻日。

其次,除了必要有中国国籍之外,也并不是说中国公夷易近的所有房产都可以“自动无偿续期70年”。关注到公夷易近的基础生活需求以及公夷易近内部的平等权问题,只必要必然面积的栖身空间(比如50平方米或60平方米,详细的面积可以进一步测算和评论争论)。假如盘踞过多地皮和空间的话,那就逾越了基础的生活需求,变成了一个资产投资问题。是以,“自动无偿续期70年”只该当针对公夷易近所持有的满意基础生活需求的地皮应用权面积有效。越过基础生活需求的地皮应用权部分,必要“自动有偿续期”。有偿续期的刻日和价格应该跟外国人在中国拥有的国有地皮应用权续期规则同等。

着末,“自动无偿续期70年”并不料味着国家就不能再对该国有地皮应用权收取任何用度。事实上,国家完全可以在“自动无偿续期70年”时代对相关地皮以及地上房屋收取不动产税。由于地皮出让金和不动产税的性子是不一样的,是两种不合的问题。前者是国家代表全夷易近向详细的地皮应用权人收取的地皮应用权这一项权利的对价,即国有扶植用地应用权这一权利本身的价格。而后者是国家为了给公夷易近供给公共办事和公共举措措施而征收的税收。当然,是否必要征收这一项税以及详细的税基和税率问题,在决策主体方面,不应由行政机关来抉择,而应由全国人大年夜或其常委会经由过程夷易近主评论争论后拟订或改动司法来加以落实。而在决策机会方面,是否要征收这一项税种(或类似功能的税种),该当结合未来的地皮轨制革新详细进展来抉择,不宜笼而统之地予以回答。

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